空き家の維持費はいくらかかる？固定資産税や管理費、札幌の冬に必要な対策を解説

誰も住んでいない家でも、所有しているだけでさまざまな費用が発生することをご存じでしょうか。

このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

空き家は、人が住んでいなくても建物の老朽化が進み、税金や修繕費などの負担が続きます。

特に札幌では、冬の積雪や水道管の凍結など、北海道ならではの管理も必要です。

今回は、空き家を所有している方や、今後空き家になる可能性がある住宅をお持ちの方に向けて、維持費の種類や管理の注意点、費用負担を抑えるための考え方をわかりやすく解説します。

空き家は誰も住んでいなくても維持費がかかる？

空き家は、住んでいる人がいなくても所有者が適切に管理する必要があります。

例えば、固定資産税は建物に人が住んでいるかどうかだけで決まるものではありません。

また、建物は使用していなくても、雨風や雪、気温の変化などによって少しずつ劣化します。

そのため、空き家を所有し続ける場合は、毎年の税金に加えて、定期的な点検や修繕などの費用も考えておく必要があります。

空き家にかかる主な維持費

空き家の維持費には、主に次のようなものがあります。

すべての空き家に同じ費用が発生するわけではありません。

建物の大きさや築年数、設備、立地、管理方法などによって負担は変わります。

固定資産税は空き家になってもかかる？

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に課税されます。

住宅に誰も住んでいなくても、土地や建物を所有していれば課税対象となります。

また、所在地によっては都市計画税もかかります。

税額は固定資産税評価額や各種特例などによって異なるため、一律に「年間いくら」とは言えません。

所有している不動産の税額を知りたい場合は、固定資産税の納税通知書などを確認しましょう。

住宅用地の特例とは？

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税などの課税標準を軽減する「住宅用地の特例」が適用されます。

例えば、固定資産税では200㎡以下の小規模住宅用地について、課税標準が原則6分の1となる仕組みがあります。

ただし、建物を解体して住宅用地でなくなった場合や、管理状態に問題があり法令に基づく勧告を受けた場合などには、特例が適用されなくなることがあります。

空き家の電気・水道は解約した方がいい？

誰も住んでいない住宅では、電気や水道の契約を解約すれば基本料金などの負担を減らせる場合があります。

しかし、すぐにすべての契約を止めることが適切とは限りません。

例えば、電気を使用する設備がある場合、電源を切ることで設備の機能が停止することがあります。

また、冬の凍結防止に電気を使用する設備がある住宅では、停電や電源停止による影響にも注意が必要です。

水道についても、長期間使用しない場合は、設備に応じた水抜きなどの対応が必要になります。

空き家の火災保険はどうする？

空き家でも、火災や風災、雪による被害などが発生する可能性があります。

そのため、建物を所有し続ける場合は、保険の必要性についても検討しておきたいところです。

ただし、一般的な住宅向け火災保険では、空き家の使用状況によって加入条件や補償内容が異なる場合があります。

以前は人が住んでいた住宅でも、空き家になったことで保険契約上の取り扱いが変わる可能性があります。

空き家の修繕費は突然発生することもある

空き家は人が住んでいないため、建物の異常に気づくのが遅れることがあります。

例えば、

• 屋根から雨漏りしている
• 外壁の一部が剥がれている
• 水道管から水漏れしている
• 窓ガラスが破損している
• 湿気によってカビが発生している

といった状態です。

小さな不具合を放置すると、被害が広がり、修繕費用が大きくなる可能性があります。

札幌の空き家は冬の管理費用にも注意

札幌で空き家を所有する場合、冬の維持管理は特に重要です。

北海道では、積雪や低温によって住宅にさまざまな影響が生じることがあります。

水道管の凍結

冬の寒い時期に水道管の内部が凍結すると、配管が破損する可能性があります。

長期間使用しない住宅では、設備に合った方法で水抜きを行うなど、凍結対策が必要です。

屋根からの落雪

屋根に積もった雪が落下すると、隣地の建物や設備、通行人などに影響を与える可能性があります。

屋根の形状や周辺環境によっては、雪庇や落雪の状況を確認する必要があります。

敷地内の除雪

空き家でも、敷地内の雪が道路や隣地に影響する場合があります。

また、点検や緊急時の対応のために、玄関までの通路を確保しておく必要が生じることもあります。

除雪を業者に依頼する場合は、作業範囲や回数、費用などを事前に確認しておきましょう。

空き家を放置すると固定資産税が高くなることもある？

適切に管理されていない空き家は、建物の状態などによって「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断される場合があります。

これらの空き家について、市区町村から改善のための指導や勧告が行われる場合があります。

勧告を受けた場合には、敷地に適用されていた住宅用地の固定資産税・都市計画税の特例が受けられなくなることがあります。

空き家管理サービスを利用する方法もある

遠方に住んでいる方や、仕事などで定期的に現地を確認することが難しい方は、空き家管理サービスの利用も選択肢になります。

サービス内容は事業者によって異なりますが、例えば、

• 建物外観の確認
• 郵便物の確認
• 室内の換気
• 通水作業
• 庭木や雑草の状況確認
• 異常が見つかった場合の報告

などが行われる場合があります。

ただし、除雪や修繕、緊急対応などは別料金になることもあります。

空き家の年間維持費を考えてみよう

空き家の維持費は物件ごとに異なりますが、年間の支出を整理すると、所有し続ける場合の負担を把握しやすくなります。

例えば、次のような仮定のケースを考えてみましょう。

※上記は費用の考え方を説明するための仮定の金額であり、札幌の空き家の平均額や相場を示すものではありません。

この例では、年間約19万円の維持費がかかる計算になります。

さらに、屋根や外壁の修繕、給排水設備の交換などが必要になれば、追加費用が発生します。

空き家を持ち続けるか、売却するか

空き家を所有している場合、今後どのように活用するかによって必要な費用や管理方法が変わります。

主な選択肢は次のとおりです。

将来住む予定がある場合

今後自分や家族が住む予定がある場合は、建物の状態を維持するための管理が重要になります。

必要な修繕を行いながら、長期的な維持費を考えておきましょう。

賃貸として活用する場合

空き家を貸し出すことで家賃収入を得られる可能性があります。

ただし、入居者を募集するための修繕や設備交換、賃貸管理などが必要になる場合があります。

売却する場合

今後住む予定がなく、管理を続けることが難しい場合には、売却も選択肢となります。

建物の状態によっては、現状のまま売却できる場合もあります。

また、売却することで将来の維持管理負担を減らせる可能性があります。

ただし、売却にかかる費用や税金なども考慮する必要があります。

空き家を所有している方のチェックリスト

空き家を所有している方は、次の項目を確認してみましょう。

空き家は、管理を後回しにするほど建物の状態が悪化する可能性があります。

定期的な点検と、今後の活用方針を考えることが大切です。

まとめ｜空き家は「所有し続ける費用」も考えて判断しよう

空き家は、誰も住んでいなくても固定資産税や保険料、修繕費などの維持費が発生します。

また、札幌では冬の除雪や水道管の凍結対策など、北海道ならではの管理も必要です。

適切に管理されていない状態が続くと、建物の劣化や近隣への影響だけでなく、税負担が変わる可能性もあります。

株式会社WORLD ESTATEでは、札幌市内を中心に土地・戸建て・マンションなどの不動産売買に関するご相談を承っております。

• 「空き家を所有しているけれど、今後どうすればいいかわからない」
• 「古い戸建てを売却したい」
• 「維持費がかかるため、売却を検討している」
• 「所有している不動産の価値を知りたい」

など、不動産に関するお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

お客様のご希望や物件の状況を伺いながら、売却や活用に向けた選択肢をご案内いたします。詳しくは売買事業のページをご覧ください。

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