土地を売る前に「境界確認」は必要？測量の種類や隣地とのトラブルを防ぐポイントを解説

土地や戸建ての売却を考え始めたとき、価格や売却までの期間を気にする方は多いのではないでしょうか。

しかし、売却前に確認しておきたいことのひとつに「土地の境界」があります。

このような疑問を持つ方も少なくありません。

土地の境界が曖昧なまま売却を進めると、買主との認識の違いや、隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。

今回は、札幌で土地や戸建ての売却を検討している方に向けて、土地の境界確認の重要性や測量の種類、売却前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。

土地の「境界」とは？

土地の境界とは、簡単にいうと、自分の土地と隣の土地などを区切る線のことです。

普段の生活では、塀やフェンス、ブロックなどを見て「ここまでが自分の土地」と認識している方もいるでしょう。

しかし、塀やフェンスの位置が、必ずしも正確な土地の境界と一致しているとは限りません。

また、土地の境界には、登記上の土地の区画を示す「筆界」と、所有権の及ぶ範囲を示す「所有権界」という考え方があります。

通常は一致することが多いものの、必ずしも同じとは限りません。

なぜ土地を売る前に境界確認が重要なの？

土地の売買では、買主が購入する土地の範囲を把握することが重要です。

例えば、購入後に

• 「隣の土地との境界が思っていた場所と違った」
• 「購入した土地の一部に隣家の設備が入り込んでいた」

といった問題が見つかれば、買主とのトラブルにつながる可能性があります。

境界の状況を事前に確認しておくことで、売主・買主の双方が土地の状態を理解しやすくなります。

また、売却活動を進めるうえで、測量や境界確認の必要性を早めに判断できるというメリットもあります。

境界標とは？土地の角にある目印を確認しよう

土地の境界を確認する際に目印となるのが「境界標」です。

境界標には、金属製のプレートやコンクリート杭など、さまざまな種類があります。

土地の角などに設置されている場合がありますが、すべての土地に境界標が残っているとは限りません。

例えば、

• 長年の経過で土に埋もれている
• 舗装や工事によって見えなくなっている
• 以前はあったものが失われている
• そもそも境界標の設置状況がわからない

といったケースも考えられます。

土地の測量にはどんな種類がある？

土地の測量には、目的や確認する内容によって違いがあります。

代表的なものとして「現況測量」と「境界確定測量」があります。

現況測量とは？

現況測量は、現地にある建物や塀、道路などの状況を測り、土地の形状や面積などを把握するために行う測量です。

現地の状況を確認する際に役立ちますが、一般的に、隣地所有者との境界確認まで完了していることを意味するものではありません。

そのため、現況測量の結果だけで、すべての境界が確定したと判断することはできません。

境界確定測量とは？

境界確定測量は、関係資料の調査や現地測量を行い、隣地所有者などとの境界確認を進める測量です。

必要に応じて、境界確認書などの書類を取り交わす場合もあります。

ただし、隣地所有者との合意状況や道路との関係などによって、必要な手続きは異なります。

土地を売るとき、測量は必ず必要？

土地を売却する際、すべての取引で境界確定測量が法律上一律に義務付けられているわけではありません。

ただし、買主の希望や契約条件、土地の状況によっては、売却前に測量や境界確認が必要になる場合があります。

例えば、

• 境界標が見当たらない
• 隣地との境界が不明確
• 登記上の面積と現況に差がありそう
• 古い土地で資料が十分に残っていない
• 買主から境界の明示を求められている

といったケースです。

測量が必要かどうかは、土地の状況や売買条件によって異なります。

登記簿の面積と実際の面積が違うこともある？

土地には、登記記録に記載されている「地積」があります。

しかし、登記上の面積と実際に測量した面積が一致しない場合もあります。

特に、過去の測量方法や土地の履歴などによって、面積に差が生じていることがあります。

土地の売買では、登記上の面積を基準にする方法や、実測面積に基づいて精算する方法など、契約条件によって取り扱いが異なります。

そのため、面積に差がある場合は、売買価格や契約条件への影響を事前に確認することが大切です。

隣の土地との境界がわからない場合は？

境界が不明確な場合、まずは関係資料を確認し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ相談することが考えられます。

土地家屋調査士は、土地の調査・測量や表示に関する登記などを扱う専門家です。

過去の図面や現地の状況を調べ、必要に応じて隣地所有者との境界確認を進めます。

なお、境界について争いがある場合は、当事者間の話し合いだけでは解決が難しいこともあります。

そのような場合には、筆界特定制度などの利用や、弁護士などへの相談が必要になることもあります。

塀やフェンスが境界を越えていたら？

土地の売却時には、建物だけでなく塀やフェンス、物置などの位置も確認しておきたいところです。

例えば、

• 「隣の家の塀が自分の土地に入っている」
• 「自分の物置が隣の土地にはみ出している」

といった状態が見つかる場合があります。

このように、建物や工作物などが隣地との境界を越えている状態を「越境」といいます。

越境が確認された場合、状況によっては隣地所有者との協議や、将来の対応について書面で確認することなどが検討されます。

札幌で土地を売却するなら雪の季節にも注意

札幌や北海道で土地の売却を考える場合、積雪による現地確認への影響も意識しておきましょう。

雪が積もっていると、

• 境界標が雪に埋もれて見えない
• 塀や地面の状態を確認しにくい
• 測量作業に支障が出る
• 現地の立ち会いが難しくなる

といった場合があります。

もちろん冬でも対応できる作業はありますが、積雪状況や土地の条件によっては、現地調査の時期を調整する必要が出てくることもあります。

測量にはどのくらいの費用や期間がかかる？

測量にかかる費用や期間は、土地の面積だけで決まるものではありません。

例えば、

• 土地の形状
• 隣接する土地の数
• 境界標の有無
• 過去の測量資料の有無
• 道路との境界確認の必要性
• 隣地所有者との調整状況

などによって変わります。

そのため、測量費用を一律の金額で案内することは難しい場合があります。

また、関係者との立ち会いや書類の確認に時間がかかることもあります。

土地を売却する前に確認したいチェックポイント

土地や戸建ての売却を検討している方は、次のような項目を確認してみましょう。

すべてを自分で調べる必要はありません。

わからない部分を整理し、不動産会社や専門家に相談することから始めるのもよいでしょう。

まとめ｜土地の境界は売却前に確認しておこう

土地や戸建てを売却するときは、価格や売却時期だけでなく、土地の境界についても確認しておくことが大切です。

塀やフェンスがあるからといって、必ずしもそこが正確な境界とは限りません。

また、境界標が見つからない場合や登記上の面積と現況が異なる場合などには、測量や専門家による確認が必要になることがあります。

特に札幌では、冬の積雪によって現地確認が難しくなることもあるため、売却を考え始めた段階から準備を進めると安心です。

株式会社WORLD ESTATEでは、札幌市内を中心に土地・戸建て・マンションなどの不動産売買に関するご相談を承っております。

• 「土地を売りたいけれど境界がわからない」
• 「古い戸建てを売却したい」
• 「測量が必要なのか相談したい」
• 「まずは所有している土地の価値を知りたい」

など、不動産売却について気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。

お客様のご希望や物件の状況を伺いながら、不動産売却に向けた準備をサポートいたします。詳しくは売買事業のページをご覧ください。

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